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2014.萬科全套住宅底商設計標準【純干貨.】_豬舍什么風機好
第一部分：底商概念
指位于住宅等社區(qū)建筑物底層的商用鋪位，住宅底商的表現(xiàn)形式主要是地上1-3層或其中部分摟層、地下室、或者商業(yè)用途裙房，住宅底商（后面統(tǒng)稱為底商）已經(jīng)成為社區(qū)商鋪的主流。
住宅底商是目前市場極為關注、投資者熱衷的商鋪投資形式，萬科充分認可建筑底層商鋪的巨大價值，不僅避免了過去臨路住宅底層不好賣的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益；同時底商上面建筑將會帶來的穩(wěn)定的客戶流，投資者的投資風險相對較小
第二部分：底商分類
1.概念型住宅底商
概念型住宅底商，指開發(fā)商在開發(fā)過程中，注重突出項目的概念和主題包裝。如“歐式商業(yè)步行街”“現(xiàn)代城”“歐陸經(jīng)典”等主題，一改過去純粹的配套服務功能。做主題包裝只是第一步，后期對主題概念的實施和控制更加重要。
2.潛力型住宅底商
潛力型住宅底商，指具有巨大市場潛力的住宅底商項目。相對于借助炒作概念而走俏市場的底商而言，無需炒作卻也熱銷。原因主要是巨大的市場潛力使此類項目被眾多投資者所看好；
“潛力型”底商固然前景廣闊，但同時也存在風險，無論投資者自營、出租，還是轉(zhuǎn)手出售，所面臨的最大問題將是“時間”問題，如鄭東高鐵站附近商業(yè)。
3.商圈型住宅底商
商圈型住宅底商，指已經(jīng)形成一定的商業(yè)氛圍，擁有大量的、穩(wěn)定的消費群體的住宅底商項目，投資風險相對小，回報率高。
最需要指出的是，商圈型住宅底商的價值升值收益空間往往被縮小，如正商新藍鉆項目商業(yè)。
第三部分：底商運營
社區(qū)商鋪作為與人們的生活密切相關的商業(yè)房地產(chǎn)形式，其市場極為成熟，只要商鋪投資者保持理性的投資思維，不是以過度透支的價格購買商鋪，就不會面臨大的投資風險。下面按照零售型社區(qū)商鋪和服務型社區(qū)商鋪兩個類型對社區(qū)商鋪的特點進行分析介紹。
零售型社區(qū)商鋪：
1.規(guī)模特點
零售型社區(qū)商鋪的規(guī)模有大有小，其中，用作便利店、中小型超市的社區(qū)商鋪規(guī)模較大，面積大的約1000平方米，小的約100平方米，藥店一般面積在60-100平方米左右，小賣部面積甚至僅30-50平方米，書報廳面積可能更小。
服務型社區(qū)商鋪：
經(jīng)營形態(tài)特點
社區(qū)商鋪主要用作人們生活密切相關的生活用品銷售和生活服務設施等。零售型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、健身設施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。
從以上社區(qū)商鋪可能的商業(yè)形態(tài)可以看出，社區(qū)商鋪具有廣泛的功能特點，而且商鋪大多數(shù)投資小，容易出租、轉(zhuǎn)讓，無疑社區(qū)商鋪屬于商鋪投資中的“小盤活躍股”。
從上面的分析可以得出結(jié)論
服務型社區(qū)商鋪會逐漸成為商鋪銷售市場的重要品種
第四部分：底商設計要點
住宅底商的建筑形式特點：
3.商鋪類型
為了使其標新立異，在住宅底商有限的空間里進行了超越通常意義的底商開發(fā)，可能將此住宅底商項目開發(fā)成為規(guī)模較大的步行街、商業(yè)內(nèi)街或別的形式，這些市場意義的創(chuàng)新，使住宅底商的概念復雜化了，無論是規(guī)模還是形式都要求開發(fā)商從更加專業(yè)的角度進行規(guī)劃設計、定位等。
商鋪的層高盡量不要低于3.5米，在柱網(wǎng)設計能夠滿足設計要求的前提下，最大限度的減少柱子的數(shù)量，為后期經(jīng)營者提供更好經(jīng)營空間。
住宅底商展示面開間因很多時候受到住宅結(jié)構(gòu)墻體的影響，大小不一，但商業(yè)展示面盡量不要小于4.5米，如果太小將影響商業(yè)的展示效果和客戶進出擁擠（特別是大面積底商）。
樓梯的設計：
針對一二層兩梯商業(yè)、負一層與一層連體商業(yè)，在樓梯設計時，要盡量把樓梯貼墻、靠內(nèi)部設計，盡可能不影響商業(yè)的經(jīng)營空間。
給水、排水、衛(wèi)生間設計：
電、天然氣、暖氣、排煙：
排煙是餐飲等行業(yè)的必備條件，為了能夠吸引更多的業(yè)態(tài)進入，前期設計應充分考慮；
同時還要根據(jù)條件決定是否給底商通天然氣和暖氣。
在設計時應注意：
①不要影響項目的品質(zhì)（煙道）
②不要影響樓上住宅業(yè)主的日常生活
煙道設計及排煙方式：
①從商鋪通向屋頂，自然排煙方式
②從商鋪通向地下下水道（人為改造），風機抽煙方式
開間和進深：
u因住宅底商一般都是中小型商業(yè)類型，所以商業(yè)的進深不易太深，最大不易超過30米，以16-25米為最佳；
u開間大小就是商業(yè)臉面大小，商業(yè)臉面越大越好。
商業(yè)的排煙通道沒有統(tǒng)一標準，一般情況下住宅底商都采用11250px*11250px的煙道設計，滿足各類業(yè)態(tài)的排煙需求，煙道通向屋頂。
商業(yè)層高：
住宅底商一層層高宜為5.1~5.6m（為后期改造、增加夾層留出足夠的空間），二層層高宜在3.9~4.5m之間。根據(jù)項目情況的不同，底商層數(shù)宜選擇一層或兩層。
第五部分：底商設計規(guī)范
根據(jù)商業(yè)設計規(guī)范，住宅底商有以下三種分類：
小型商業(yè)設計規(guī)范：
u小型商業(yè)設置在住宅樓底部，應采用防火墻和耐火極限不低于1.5h的樓板與住宅部分完全分隔；商業(yè)用房的底層出入口或樓梯與住宅的出入口或樓梯必須分開設置；
u小型商業(yè)用房底層直通室外的出口處不宜設置卷簾門；當必須設置卷簾門時，應在卷簾旁或卷簾上設置一扇向外開啟的平開門，或采用鏤空卷簾,豬舍什么風機好；
u小型商業(yè)用房的層高不宜大于4m；當層高大于4m時，其室內(nèi)的疏散距離應按本規(guī)定的指標減少3m。
商業(yè)服務網(wǎng)點設計要求
u 商業(yè)服務網(wǎng)點不宜設置在地下室；如必須設置在地下室，應設直通室外的出口,豬舍多少臺風機，且應設排煙設施；
u 設置在首層的商業(yè)服務網(wǎng)點應符合下列要求：
①建筑面積不超過200㎡，可設一個直通室外的安全出口；
②建筑面積超過200㎡，應設兩個直通室外的安全出口，兩個安全出口的間距不應小于5m；
③商業(yè)服務網(wǎng)點室內(nèi)最遠點至安全出口的最遠距離不應大于22m,當設置噴淋保護時，疏散距離可增加3m；
u疏散距離超過上述規(guī)定的商業(yè)區(qū)域時，應設置隔墻和門與樓梯分隔開,水簾風機，且房間內(nèi)最遠點至房間門的距離不應大于15m，底層樓梯口距離直接對外安全出口不應超過15m。
u商業(yè)服務網(wǎng)點的建筑面積超過200㎡的，底層應設置兩個直接對外的出口。
u當商業(yè)服務網(wǎng)點有兩個出口時，室內(nèi)最遠點到單元門或底層的直通室外的安全出口的距離均不應超過22m。當設置噴淋保護時，疏散距離可增加3m。
商業(yè)服務網(wǎng)點的消防設施應符合下列要求
u獨立建造的建筑總體積超過5000m?的小型商業(yè)用房，當符合下列條件時，可不設室內(nèi)水滅火系統(tǒng)：
①建筑貼鄰建造，每幢建筑的總體積不超過5000m?，
②建筑之間采用防火墻分隔，防火墻兩側(cè)的門或窗間距不小于2m；
③商業(yè)用房的進深不超過15m。
u獨立建造的建筑總體積超過5000m?的商業(yè)服務網(wǎng)點應設簡易自動噴水滅火系統(tǒng)或室內(nèi)消防軟管卷盤；但當小型商業(yè)用房為集貿(mào)市場和批發(fā)市場時，可在室外公共部位設置墻式消火栓系統(tǒng)；
u設置在七層及七層以上的住宅底部的商業(yè)服務網(wǎng)點應設室內(nèi)消防軟管卷盤或簡易自動噴水滅火系統(tǒng)；當商業(yè)服務網(wǎng)點的每層建筑面積小于150㎡，可不設室內(nèi)水滅火系統(tǒng)，但滅火器的配置應按《工業(yè)和民用建筑滅火器配置設計規(guī)范》的要求數(shù)量的1.5倍配置。
商業(yè)營業(yè)廳的安全疏散應符合下列要求
每個商業(yè)營業(yè)廳的安全出口不應少于兩個，但當商業(yè)營業(yè)廳為二、三層，每層建筑面積不超過500㎡，第二、三層人數(shù)之和不超過100人時，可設一個樓梯,模壓風機廠家。
封閉樓梯間應靠外墻設置，且應采取可開啟外窗的自然通風方式，不宜設機械加壓送風。
商業(yè)營業(yè)廳的消防設施應符合下列要求
u符合下列情況之一的應設室內(nèi)消火栓系統(tǒng)：
①獨立建造的總體積超過5000m?的商業(yè)營業(yè)廳，但當商業(yè)營業(yè)廳為集貿(mào)市場和批發(fā)市場的，且商業(yè)單元的建筑面積均不超過1000㎡時，可在室外設置墻式消火栓；
②設置在七層及七層以上的住宅底部的商業(yè)營業(yè)廳。設置在一類高層住宅底部的商業(yè)營業(yè)廳應設火災自動報警
u符合下列情況之一的應設自動噴水滅火系統(tǒng)：
①設有風管的空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)的商場、超市；
②地下建筑面積大于200㎡的商場、超市；
③總使用面積超過1000㎡的營業(yè)性餐廳（不包括廚房面積）；
④設置在高層住宅底部的商業(yè)營業(yè)廳。
1、商家選址
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